Arsa yatırım fizibilitesi ve gayrimenkul geliştirme analizi; taşınmazın tapu/takyidat durumunu, 1/1000 uygulama imar planı notlarını, çekme mesafelerini, topoğrafik eğim ve zemin risklerini, 2026 toplam inşaat maliyetini ve alternatif kullanım/çıkış senaryolarını satın alma kararından önce 3–5 iş günü içinde tek bir mühendislik raporunda toplar.
Kapsam
Bu Hizmet Dosyasında Neleri Birlikte Ele Alıyoruz?
- Tapu kaydı, mülkiyet türü, şerh/beyan/irtifak ve hisseli parsel ön kontrolü
- 1/1000 uygulama imar planı, TAKS/KAKS emsal, kat adedi ve plan notları analizi
- Kadastral yol terkleri (İmar Kanunu 15. ve 16. madde), cephe şartı ve altyapı erişimi
- Topoğrafik eğim okuması, istinat duvarı/hafriyat riski ve zemin sınıfı ön değerlendirmesi
- Konut, villa, turizm veya sanayi/depo kullanım senaryolarının karşılaştırmalı etüdü
- 2026 birim fiyatlarıyla toplam geliştirme bütçesi (arsa + ruhsat + altyapı + inşaat) ve çıkış projeksiyonu
SATIN ALMA ÖNCESİ MÜHENDİSLİK FİLTRESİ
Kocaeli ve Kartepe’de Arsa Almadan Önce Hangi İmar ve Zemin Kontrolleri Yapılmalı?
Kocaeli (Kartepe, Başiskele, İzmit, Gebze) ve Sapanca’da arsa yatırımlarında en sık yapılan hata, taşınmazı yalnızca ilan başlığındaki 'villa imarlı' veya 'sanayi imarlı' ifadesine güvenerek satın almaktır. Oysa aynı mahalledeki iki komşu parselden biri hemen yapı ruhsatı alabilirken, diğeri imar uygulaması (18. madde), kadastral yol terki veya su havzası koruma kuşağı nedeniyle yıllarca bekleyebilir.
Lizaz Invest olarak gayrimenkul geliştirme ve arsa fizibilitesini tek bir teknik karar dosyasında birleştiriyoruz. Parselin imar çapındaki TAKS/KAKS oranlarını, ön-yan-arka çekme mesafelerini ve kot alma kuralını hesaplayarak arsada gerçekte kaç metrekare kullanılabilir yapı üretilebileceğini satın alma kararından önce netleştiriyoruz.
- İmar Durumu ve Plan Notları: Bodrum katın emsale dahil olup olmadığı, çatı eğimi, maksimum bina yüksekliği (hmax) ve bağımsız bölüm sayısı kısıtları.
- Topoğrafya ve Zemin Ekonomisi: %15 üzeri eğimli Kartepe ve Maşukiye parsellerinde hafriyat, kaya kırımı, istinat perdesi ve drenajın toplam bütçeye getireceği %15–25 ek yük.
- Altyapı ve Erişim: Kadastral yolun fiilen açık olup olmadığı, İSU/SEDAŞ şebeke mesafesi, sanayi parsellerinde tır manevra ve trafo kapasitesi.
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE ÇIKIŞ SENARYOSU
Arsa Üzerinde En Doğru Kullanım ve Geliştirme Bütçesi Nasıl Kurulur?
Bir arsanın değerini belirleyen şey, üzerine yasal ve teknik olarak inşa edilebilecek en verimli projedir. Geliştirme aşamasında tekil müstakil villa, ikiz/site konut düzeni, kırsal turizm (bungalov/glamping) veya ticari/depo alternatiflerini 2026 inşaat maliyetleri ve bölge talebiyle karşılaştırıyoruz.
Hazırladığımız 9 adımlı fizibilite dosyası; yatırımcıya 'Bu arsayı bu fiyata alırsanız, ruhsat ve inşaat dahil toplam maliyetiniz ne olur ve hangi risklerle karşılaşırsınız?' sorusunun net, rakamsal cevabını verir.
2026 BİRİM MALİYET REFERANSI
2026 Kocaeli ve Sapanca m² Birim Maliyet Aralıkları Ne Kadar?
Arsa fizibilite dosyalarında parselin yalnızca satış fiyatına değil, hedef yapı türüne göre 2026 yılı toplam geliştirme maliyetine (Arsa + Altyapı/İstinat + İnşaat) birlikte bakılır.
| Yapı / Hizmet Türü | Kaba Yapı / Altyapı | Premium Anahtar Teslim | Signature (Üst Segment) |
|---|---|---|---|
| Müstakil Villa & Konut (Betonarme) | 13.500 – 16.500 TL/m² | 28.500 – 35.000 TL/m² | 40.000 – 52.000 TL/m² |
| Çelik Fabrika, Depo & Antrepo | 8.500 – 11.000 TL/m² | 16.000 – 21.000 TL/m² | 23.000 – 31.000 TL/m² |
| Ahşap / Çelik Bungalov & Turizm | 15.000 – 18.500 TL/m² | 32.000 – 41.000 TL/m² | 46.000 – 58.000 TL/m² |
| Kapsamlı Ev, Villa & Klinik Tadilatı | 11.500 – 16.500 TL/m² (Yüzey/Kısmi) | 18.500 – 25.000 TL/m² (Komple MEP + Mobilya) | 26.000 – 34.000 TL/m² (Cephe/Akustik/Özel) |
Parselinize ve metrajınıza özel anlık hesaplama için Lizaz 2026 İnşaat Maliyet Hesaplama Motoru sayfasını kullanabilirsiniz.
TAKİP EDİLEBİLİR İŞ PROGRAMI
Proje Fazları, Süreler ve Teslim Çıktıları Nelerdir?
| Faz | Kapsam ve İş Kalemi | Tipik Süre | Somut Teslim Çıktısı |
|---|---|---|---|
| Adım 1–3 · Mülkiyet & Plan | TKGM parsel sorgu, tapu kısıtları ve 1/1000 imar plan notları kontrolü | 1. iş günü | İmar ve Kısıt Eşleştirme Tablosu |
| Adım 4–6 · Kütle & Saha | TAKS/KAKS net m² hesabı, çekme mesafeleri, eğim ve altyapı saha kontrolü | 2.–3. iş günü | Vaziyet Kütlesi + Altyapı Risk Notu |
| Adım 7–9 · Bütçe & Karar | 2026 TL/m² yapım bütçesi, istinat/hafriyat payı ve geliştirme senaryosu | 4.–5. iş günü | 9 Adımlı Arsa Fizibilite ve Karar Raporu |
Çalışma biçimi
Üç adımda açık proje akışı.
Belge ve İmar Kontrolü
Ada-parsel, mülkiyet, kadastral yol ve yürürlükteki belediye uygulama imar planı verilerini eşleştiririz.
Saha ve Kot Okuması
Erişim, eğim, komşu parseller, su havzası/orman sınırı ve elektrik-su-kanalizasyon koşullarını yerinde okuruz.
Geliştirme & Yatırım Notu
Net inşaat alanını, 2026 toplam geliştirme bütçesini, gizli riskleri ve en verimli kullanım senaryosunu yazılı raporda teslim ederiz.
ÖRNEK KAPSAM DOSYASI · 2025–2026 Uygulama Standardı
Eğimli Parselde Betonarme & Doğal Taş Müstakil Villa Kapsamı
Kartepe · Maşukiye / Derbent Aksı · 240 m² Kapalı Alan · 850 m² Parsel · 9–11 Ay (Ruhsat Sonrası Anahtar Teslim) · 2026 m² Birim Maliyet Bandı: 28.500 – 52.000 TL/m²
Sondajlı zemin etüdü, kademeli radye temel, C30/37 betonarme karkas, çevre istinat perdeleri, 150 kg/m³ taşyünü cephe yalıtımı, ısı yalıtımlı alüminyum doğrama, yerden ısıtma ve taşma havuz altyapısı.
- Sondajlı zemin etüdü, kademeli radye temel, C30/37 betonarme karkas, çevre istinat perdeleri, 150 kg/m³ taşyünü cephe yalıtımı, ısı yalıtımlı alüminyum doğrama, yerden ısıtma ve taşma havuz altyapısı.
- %18 arazi eğiminde yüzey ve yeraltı su drenajının Fransız drenaj hattı ve barbakanlı istinat perdeleriyle çözülmesi.
İLGİLİ REHBERLER VE KAYNAKLAR
Karar Öncesi Okumanız Gereken Teknik Rehberler
Sık sorulanlar
Önce kısa cevap.
Arsa fizibilitesi ve ilk inceleme için hangi belgeler gereklidir?
İlçe, mahalle ve ada/parsel numarası ile varsa güncel imar durumu belgesi (imar çapı) ve hedef kullanım senaryosu (müstakil villa, butik turizm veya çelik depo) ilk inceleme için yeterlidir. Bu verilerle çekme mesafeleri, net inşaat alanı ve altyapı erişimi 3–5 iş günü içinde analiz edilir.
İmarlı arsa yasal olarak hemen yapılaşmaya hazır mıdır?
Hayır. İmar planında konut veya sanayi alanında görünmesi hemen ruhsat alınabileceği anlamına gelmez. Yol terkleri, tevhid/ifraz şartları, İSU/SASKİ içme suyu havzası koruma kuşakları, karayolu/orman çekme mesafeleri ve kadastral yola cephe koşulu doğrulanmadan inşaata başlanamaz.
Fizibilite raporu resmî değerleme raporu yerine geçer mi?
Hayır. Teknik ve ticari fizibilite; parselde ne üretilebileceğini, kaç m² kapalı alan çıkacağını ve 2026 şartlarında toplam inşaat/altyapı bütçesini ortaya koyan bir mühendislik ve geliştirme çalışmasıdır. SPK lisanslı resmî değerleme raporunun yerine geçmez.
Karar rehberi
Arsa ve geliştirme kararına en çok etki eden 3 kontrol
Kartepe ve Sapanca’da arsa nasıl değerlendirilir?
Tapu-imar, yol ve altyapı, zemin, yapılaşma senaryosu ve geliştirme bütçesini bölgeye özel fizibilite kapsamında görün.
Kartepe ve Sapanca arsa fizibilitesiİmar durumu belgesi nasıl okunur?
TAKS, emsal, yükseklik ve çekme mesafelerini örnek hesapla okuyun; plan notlarında neye bakacağınızı görün.
İmar durumu belgesi rehberiTarla alırken hangi sınırlar geçerlidir?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğünü, hisse yasağını ve izinsiz yapı riskini satın almadan önce kontrol edin.
Tarım arazisi alım rehberiÜCRETSİZ ÖN DEĞERLENDİRME
Ada/parsel numaranızı gönderin — 3 iş günü içinde imar + tahmini m² maliyet ön notu hazırlayalım.
Satın almayı düşündüğünüz veya maliki olduğunuz arsanın ilçe, mahalle ve ada/parsel bilgisini paylaşın; yapılaşma kapasitesini ve 2026 geliştirme bütçesini birlikte inceleyelim.