Kartepe’de arsa yatırımı: satın almadan önce 12 kontrol

1. Tapu kaydını ve mülkiyet yapısını doğrulayın

Ada-parsel bilgisi, yüzölçümü ve taşınmaz niteliği teklif dosyasıyla aynı olmalıdır. Hisseli mülkiyet, şerh, beyan, irtifak hakkı veya ipotek varsa karar vermeden önce bunların kullanım ve devir üzerindeki etkisi incelenmelidir.

Harita üzerindeki sınır görüntüsü tek başına aplikasyon değildir. Sınır, erişim veya komşu kullanımla ilgili belirsizlik varsa lisanslı harita ve kadastro mühendisinden yerinde çalışma istenmelidir.

2. İmar durumunu belge üzerinden okuyun

Plan lejandı, fonksiyon, yapılaşma koşulları, çekme mesafeleri ve plan notları birlikte değerlendirilir. Emsal veya kat bilgisi tek başına yapılabilir kapalı alanı göstermez; parsel geometrisi, terkler, otopark, yangın yaklaşımı ve kullanım sınıfı sonucu değiştirebilir.

• Yürürlükteki nazım ve uygulama imar planı
• Plan notları ve varsa plan değişikliği süreçleri
• Yol, yeşil alan veya kamu hizmet alanına denk gelen bölümler
• Kullanım kararının hedef projeyle uyumu

3. Kadastral yol ile fiilî erişimi ayırın

Parselin paftada yola cephesi bulunması, sahada kullanılabilir araç erişimi olduğu anlamına gelmez. Yolun açılmış olması, eğim, genişlik, dönüş yarıçapı ve ağır araç ihtiyacı yerinde kontrol edilmelidir.

4. Altyapı kapasitesini kullanım senaryosuna göre sorgulayın

Elektrik, içme suyu, kanalizasyon, yağmur suyu, doğalgaz ve iletişim altyapısı için yalnızca hattın yakınlığına bakılmaz. Gerekli kapasite, bağlantı noktası, yatırım bedeli ve devreye alma süresi ilgili kurumlarla teyit edilir.

5. Zemin, eğim ve su riskini maliyete çevirin

Kartepe’de aynı mahalle içinde bile topoğrafya ve zemin koşulları değişebilir. Eğim, kazı-dolgu dengesi, istinat ihtiyacı, yeraltı suyu ve yağış drenajı; arsanın ucuz görünen fiyatını yüksek bir geliştirme maliyetine dönüştürebilir.

6. Çevresel ve operasyonel kısıtları kontrol edin

Komşu kullanımlar, gürültü, koku, ağır taşıt trafiği, enerji hatları, dere koruma alanları ve izin gerektiren faaliyetler kullanım kalitesini etkiler. Konut, ticaret, depo ve üretim senaryoları aynı risk matrisine sahip değildir.

7. Toplam geliştirme bütçesini kurun

Karşılaştırma metrekare satış fiyatıyla değil, hedef kullanıma hazır toplam maliyetle yapılmalıdır.

• Satın alma, vergi ve işlem giderleri
• Proje, ruhsat, danışmanlık ve zemin çalışmaları
• Altyapı bağlantıları ve saha hazırlığı
• Kazı, dolgu, istinat ve çevre düzenleme
• Finansman, bekleme ve beklenmeyen iş payı

8. Çıkış senaryosunu satın almadan önce yazın

Arsanın geliştirip satma, kiraya verme, işletme veya uzun süre elde tutma seçenekleri ayrı nakit akışlarıyla değerlendirilir. Tek bir iyimser satış fiyatına dayanan karar, yatırım değil beklentidir.

9. Parselasyon ve terklerin net alan etkisini hesaplayın

Tapu alanı ile yapılaşmaya esas net alan aynı olmayabilir. İfraz, tevhit, parselasyon ve kamuya terk gereksinimlerini ilgili idareden öğrenin; çalışmanın hangi onaylara bağlı olduğunu karar dosyasına yazın.

10. Ruhsat yolunu ve takvim bağımlılıklarını çıkarın

Gerekli kurum görüşlerini, proje disiplinlerini, altyapı bağlantılarını ve başvuru sırasını listeleyin. Her adım için sorumlu kişi, gereken belge ve ön koşulu belirleyin; teyit edilmemiş izin sürelerini teslim taahhüdüne dönüştürmeyin.

11. Maliyet, süre ve gelir varsayımlarını ayrı ayrı sınayın

Yapım maliyeti artışı, geciken başlangıç, daha düşük satış bedeli veya kira boşluğu için ayrı senaryolar kurun. Hesapta kullanılan fiyatın tarihini, kaynağını ve dahil-hariç kapsamını kaydedin. Tek bir getiri oranını bütün parsellere genellemeyin.

12. Kararı belgeler ve açık koşullarla kapatın

Eksik belgeleri, kabul edilen riskleri, koşullu kararları ve kararın geçerlilik tarihini bir kontrol listesinde toplayın. Tapu işlemleri, hukuk, harita, zemin ve resmî değerleme gerektiren işleri ilgili yetkili uzmanlara yönlendirin. Son karar öncesinde değişmiş olabilecek kayıtları tekrar teyit edin.