İmar Durumu Belgesi ve İmar Çapı Nasıl Okunur? TAKS ve KAKS Hesabı

1. Belge nedir, kim düzenler?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği imar durum belgesini; bir parselin Kanun, uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararları ile yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belge olarak tanımlar.

Belgeyi yapı ruhsatı vermeye yetkili idare düzenler: çoğu parselde ilgili belediye, organize sanayi bölgesi içinde ise OSB yönetimi. Yönetmelik, idarenin başvuru üzerine imar durum belgesini en geç iki iş günü içinde vermesini öngörür.

Belediyelerin çevrim içi imar sorguları hızlı bir ön bilgi sağlar; satın alma, proje ve ruhsat kararında ise idarenin düzenlediği güncel belge ve plan notları esas alınır.

2. Önce kullanım kararına bakın

Belgede ilk okunacak satır parselin plandaki kullanımıdır: konut, ticaret, turizm, sanayi veya başka bir fonksiyon. Hedeflediğiniz yapı bu kullanıma girmiyorsa, oranların yüksek olması tek başına bir anlam taşımaz.

Uygulama imar planı bulunmayan alanlarda bu belge düzenlenmeyebilir. Köy ve kırsal nitelikli parsellerde, yapılaşma koşulları için ilgili idareden yazılı görüş alınması gerekir.

3. TAKS ve emsal: örnek hesap

Taban alanı kat sayısı (TAKS), yapının taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Emsal olarak da anılan katlar alanı kat sayısı (KAKS) ise yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranıdır.

Yönetmelik, bazı alanları emsal hesabı dışında tutar ve bu alanların toplamına yüzde 30’luk bir üst sınır koyar. Hangi alanın emsale girdiği projenize göre değişir; kesin hesap mimari proje aşamasında yapılır.

Eğimli arazide dikkat: yönetmelikteki TAKS tanımı, arazi eğimi nedeniyle zeminin üzerinde kalan bodrum katları da zemin kat izdüşümüyle birlikte değerlendirir. Kartepe ve Sapanca’daki yamaç parsellerinde bu ayrıntı oturum alanını doğrudan etkiler.

• Parsel alanı 1.000 m², TAKS 0,15 ise yapının taban alanı en fazla 150 m² olabilir.
• Aynı parselde emsal 0,30 ise emsale dâhil toplam kat alanı en fazla 300 m² olabilir.
• Bu örnekte 300 m², iki katta 150’şer m² veya farklı bir kat dağılımıyla kullanılabilir; sınırı yükseklik ve kat adedi belirler.

4. Yükseklik, kat adedi ve çekme mesafeleri

Belgede bina yüksekliği (Yençok veya Hmaks) ya da kat adedi yazar. Çekme mesafeleri ise yapının parsel sınırlarına ne kadar yaklaşabileceğini gösterir.

Uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa yönetmelik ön bahçe mesafesini en az 5 metre, yan ve arka bahçe mesafelerini en az 3 metre olarak belirler. Dört kattan yüksek binalarda yan ve arka bahçe mesafeleri, dördüncü katın üzerindeki her kat için 0,50 metre artar.

Çekme mesafeleri düşüldükten sonra kalan alan, TAKS’ın izin verdiği taban alanından küçük olabilir. Dar veya üçgen parsellerde kâğıt üzerindeki oran sahada kullanılamayabilir.

5. Plan notları, terkler ve düzenleme payı

Plan notları; çatı, bodrum, otopark, parsel büyüklüğü, cephe veya ada bazlı özel koşullar getirebilir ve belgede yazan genel değerleri değiştirebilir. Belgeyi plan notlarıyla birlikte okumadan karar verilmemelidir.

Parsel henüz imar uygulaması görmediyse yol, park gibi kamusal alanlar için kesinti yapılabilir. İmar Kanunu, düzenleme ortaklık payının düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemeyeceğini düzenler. Tapudaki alan ile yapılaşmaya esas net parsel alanı bu nedenle farklı olabilir.

6. Arsa almadan önce kontrol listesi

• Belgenin tarihi ve sonrasında plan değişikliği veya askıda plan olup olmadığı
• Tapu kaydındaki şerh, beyan, ipotek ve hisse durumu
• Parselin imar uygulaması görüp görmediği ve olası terkler
• Yola cephe, fiilî erişim, elektrik, su ve atıksu bağlantısı
• Eğim, zemin ve istinat ihtiyacının oturum alanına etkisi
• TAKS, emsal, yükseklik ve çekme mesafeleriyle çizilen kaba kütlenin ihtiyaç programını karşılaması