KARTEPE · MAŞUKİYE · SAPANCA · BAŞİSKELE
Kartepe, Maşukiye, Başiskele ve Sapanca’da anahtar teslim müstakil villa inşaatı; arsa imar doğrulaması, zemin etüdü, ruhsat projeleri, TBDY-2018 uyumlu betonarme/çelik karkas, sabit mobilya ve peyzajı tek sözleşmede toplar. 2026 yılı anahtar teslim birim maliyetleri 28.500–52.000 TL/m², toplam teslim süresi ise 9–12 aydır.
2026 BİRİM MALİYET TABLOSU (KOCAELİ & SAPANCA)
Aşağıdaki rakamlar Lizaz 2026 İnşaat Maliyet Motoru verilerine dayanan, Kocaeli ve Sakarya tedarik zinciri için güncel birim inşaat aralıklarıdır. Arsa satın alma bedeli, belediye ruhsat harçları ve aşırı eğimli arazilerdeki istinat duvarları birim fiyatlara dahil değildir.
| Teslim Seviyesi | 2026 Birim Maliyet (TL/m²) | 240 m² Örnek Villa Bütçesi | Kapsam Özeti |
|---|---|---|---|
| Kaba İnşaat + Çatı | 13.500 – 16.500 TL/m² | 3.240.000 – 3.960.000 TL | Hafriyat, temel bohçalama, C30/C35 betonarme karkas, duvar, çatı karkası ve su yalıtımı |
| Premium Anahtar Teslim | 28.500 – 35.000 TL/m² | 6.840.000 – 8.400.000 TL | Kaba yapı + ısı/ses yalıtımlı cephe, yerden ısıtma, alüminyum doğrama, özel mutfak, banyo, iç kapılar |
| Signature (Üst Segment) | 40.000 – 52.000 TL/m² | 9.600.000 – 12.480.000 TL | Premium kapsam + akıllı ev otomasyonu, ısı pompası/VRF, özel taş cephe, giyinme odası, kış bahçesi |
1 Dönüm (1.000 m²) Arsada Örnek Toplam Bütçe: Kartepe veya Sapanca’da 1.000 m² parsel üzerinde 240 m² kapalı alanlı Premium Anahtar Teslim bir villanın yapı maliyeti 6.840.000 – 8.400.000 TL aralığındadır. Çevre istinat duvarı, 32 m² yüzme havuzu, otopark ve otomatik sulamalı peyzaj eklendiğinde dış mekân için ortalama 1.450.000 – 2.600.000 TL ek bütçe ayrılması önerilir. Kendi parseliniz için İnşaat Maliyet Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.
UYGULAMA TAKVİMİ VE TESLİM ÇIKTILARI
Lizaz Build ve Lizaz Invest ekipleri; arsa kontrolünden iskân belgesine kadar tüm süreci 5 ana fazda, yazılı hakediş ve malzeme onay föyleriyle yönetir.
| Faz | Süreç Adımı | Tipik Süre | Somut Teslim Çıktısı |
|---|---|---|---|
| 01 | Arsa, İmar ve Zemin Fizibilitesi | 3 – 5 iş günü | İmar durumu çap okuması, kot-kesit etüdü, altyapı kontrolü ve m² bütçe ön notu |
| 02 | Mimari Proje ve Yapı Ruhsatı | 6 – 10 hafta | Mimari, statik, mekanik, elektrik projeleri, zemin etüdü ve belediye yapı ruhsatı |
| 03 | Hafriyat, Temel ve Kaba Yapı | 3 – 4 ay | İstinat perdeleri, radye temel, betonarme/çelik karkas, çatı ve su-ısı yalıtımı |
| 04 | İnce İşler, Mutfak ve Dış Mekân | 3,5 – 4,5 ay | Cephe, doğrama, yerden ısıtma, Lizaz Kitchen sabit mobilya, Lizaz Outdoor teras/peyzaj |
| 05 | Test, İskân ve Anahtar Teslim | 3 – 6 hafta | Tesisat basınç testleri, as-built dosyası, yapı kullanma izin belgesi (iskân) başvurusu |
BÖLGESEL İMAR VE ZEMİN GERÇEKLERİ
Kartepe Belediyesi sınırlarındaki Maşukiye, Uzuntarla, Eşme ve Derbent mahallelerinde konut imarlı villa parsellerinde yaygın yapılaşma koşulu Ayrık Nizam 2 Kat (hmax: 6,50 m – 7,50 m) ve TAKS 0,15–0,20 / KAKS 0,30–0,40 aralığındadır. Eğimli parsellerde kot alınan nokta, bodrum katın emsale girip girmemesini ve istinat duvarı yüksekliğini doğrudan belirler.
Sapanca (Kırkpınar, Yanık, Kurtköy, Mahmudiye) bölgesinde İSU / SASKİ içme suyu havzası koruma kuşakları geçerlidir. Mutlak, kısa ve orta mesafeli koruma alanlarında taban oturumu, sızdırmasız fosseptik/atıksu bağlantısı ve geçirgen peyzaj oranı ruhsat aşamasında zorunlu denetime tabidir.
Kocaeli ve Sakarya 1. derece deprem kuşağındadır. Alüvyon zeminli ova kesimlerinde (ZD–ZE zemin sınıfı) zemin iyileştirme ve radye temel kalınlığı artarken, yamaç parsellerinde (ZB–ZC) şev stabilitesi ve kaya ankrajlı perde duvarlar statik projenin ana maliyet kalemini oluşturur.
Kaba inşaatı ayrı, mutfak ve doğramayı ayrı, bahçe ve pergoleyi ayrı ekiplere yaptırmak şantiyede ölçü ve takvim çakışması yaratır. Lizaz bünyesinde Lizaz Build, Lizaz Kitchen ve Lizaz Outdoor imalatları aynı mimari uygulama paftasından yürütülür.
ÖRNEK KAPSAM VE TİP PROJE DOSYALARI
Aşağıdaki teknik kapsam dosyaları, Kartepe ve Sapanca’da yürüttüğümüz müstakil konut projelerinin gerçek metraj, süre ve teslim sınırlarını gösterir. Tüm örnek dosyaları Projeler ve Teknik Kapsam sayfasında inceleyebilirsiniz.
Kartepe · Maşukiye / Derbent Aksı · 240 m² Kapalı Alan · 850 m² Parsel · 9–11 Ay (Ruhsat Sonrası Anahtar Teslim) · 2026 m² Birim Maliyet Bandı: 28.500 – 52.000 TL/m²
Sondajlı zemin etüdü, kademeli radye temel, C30/37 betonarme karkas, çevre istinat perdeleri, 150 kg/m³ taşyünü cephe yalıtımı, ısı yalıtımlı alüminyum doğrama, yerden ısıtma ve taşma havuz altyapısı.
Teknik kapsam ve teslim listesini gör →İLGİLİ TEKNİK REHBERLER
SIK SORULAN SORULAR
Net bütçe ve ruhsat takvimi, parselin güncel imar çapı ve zemin etüdü verisiyle kesinleşir.
2026 yılı Kocaeli ve Sapanca saha verilerine göre müstakil villa inşaatında kaba yapı 13.500–16.500 TL/m², standart-premium anahtar teslim 28.500–35.000 TL/m², üst segment (signature) anahtar teslim ise 40.000–52.000 TL/m² aralığındadır. Arsa bedeli, eğimli arazideki istinat duvarı ve belediye harçları ayrıca hesaplanır.
Kartepe (Maşukiye, Uzuntarla, Derbent) ve Sapanca’daki konut imarlı villa parsellerinde yaygın emsal (KAKS) 0,15 ile 0,40 arasındadır. Örneğin TAKS 0,15 / KAKS 0,30 imarlı 1.000 m² bir parselde tabanda 150 m², iki katta toplam 300 m² emsale dahil kapalı inşaat alanı üretilebilir.
İmar durumu, zemin etüdü, mimari-statik projeler ve yapı ruhsatı onayı ortalama 2–3 ay; kaba inşaat, ince işler, özel mutfak ve dış mekân imalatları ise 7–9 ay sürer. Toplamda 9 ila 12 ay içinde iskân başvurusu hazır şekilde anahtar teslim yapılır.
Evet. %15’i aşan eğimli parsellerde kademeli kazı, betonarme perde/istinat duvarı, temel altı bohçalama ve çevre drenaj hatları toplam inşaat bütçesine %12 ila %25 arasında ilave altyapı maliyeti ekler. Bu nedenle arsa alımı öncesinde saha kot okuması yapılmalıdır.
SOMUT ÖN DEĞERLENDİRME TEKLİFİ
Arsanızın mahalle ve ada/parsel bilgisini veya hedeflediğiniz villa büyüklüğünü paylaşın; çekme mesafelerini, emsal hesabını ve 2026 malzeme seviyesine göre tahmini bütçe aralığını ücretsiz ilk görüşmede sunalım.