Kocaeli ve Sakarya’da anahtar teslim villa veya inşaat firması seçerken karar; sadece m² başlangıç fiyatına göre değil, YAMBİS müteahhitlik yetkisi, zemin-statik proje disiplini (TBDY-2018), kalem kalem metraj cetveli (BoQ), marka-model teknik şartnamesi, aşamalı hakediş takvimi ve fiziksel yerel ofis varlığı doğrulanarak verilmelidir.
1. Kocaeli ve Sakarya’da Anahtar Teslim İnşaat Teklifleri Neden %40’a Kadar Fark Eder?
| Değerlendirme Kalemi | Belirsiz Kapsamlı Sözlü / Tek Sayfa Teklif | Mühendislik Tabanlı Metraj & Şartname (Lizaz Modeli) |
|---|---|---|
| Zemin ve İstinat Duvarı | Sözleşme dışı bırakılır, kazıda sürpriz ek bütçe çıkar | Jeoteknik etüt ve kot kesitiyle baştan kalemlendirilir |
| Beton, Çelik ve Yalıtım | 'Standart malzeme' yazılır, sınıf belirtilmez | TS EN 206 C30/37 beton, taşyünü/su yalıtım normu yazılır |
| Mutfak, Kapı ve Doğrama | Düşük m² tavan bedeli (prime cost) konur, fark istenir | Lizaz Kitchen WBP marin gövde ve alüminyum seri net tanımlanır |
| Ödeme ve Hakediş Akışı | İlerlemeye bağlı olmayan yüksek peşinat istenir | Tamamlanan ve fotoğrafla doğrulanan faz bazlı hakediş ödenir |
| İskân ve As-Built Dosyası | Kaba/ince bitince sorumluluk işverene bırakılır | Yapı denetim testleri ve iskân başvuru dosyası takvime bağlanır |
İzmit, Kartepe, Başiskele, Sapanca ve Serdivan hattında iki farklı firmadan alınan 'anahtar teslim villa' teklifi arasında %30 ila %40 fiyat farkı görülmesinin ana nedeni kâr marjı değil, kapsam dışı bırakılan gizli kalemlerdir.
Özellikle eğimli Kartepe/Başiskele yamaçlarında istinat perdesi ve drenaj, Adapazarı/Sapanca alüvyon zeminlerinde ise radye temel ve su yalıtımı sözleşmede açıkça tanımlanmadığında şantiye ortasında bütçe tıkanıklığı yaşanır.
2. Sözleşme İmzalamadan Önce Doğrulanması Gereken 8 Teknik Kriter
Bir inşaat veya mühendislik firmasıyla el sıkışmadan önce aşağıdaki sekiz kanıtı yazılı dosya olarak talep edin:
- 1. Fiziksel Yerel Merkez ve Ulaşılabilirlik: Firmanın Kocaeli veya Sakarya’da sabit ofisi, ticaret sicil kaydı ve şantiyeye 15–30 dakikada müdahale edebilecek saha ekibi bulunmalıdır.
- 2. YAMBİS ve Yapı Denetim Uyumu: Yapı ruhsatında müteahhitlik yetki numarası, şantiye şefi ataması ve yapı denetim laboratuvar süreçlerinin mevzuata tam uyumu teyit edilmelidir.
- 3. Satın Alma / Ruhsat Öncesi İmar Çapı Kontrolü: Arsa üzerinde 18. madde terk riski, SASKİ/İSU içme suyu havza kuşağı ve kadastral yol cephesi kontrol edilmeden mimari çizime başlanmamalıdır.
- 4. Sondajlı Zemin Etüdü ve TBDY-2018 Statik Tasarım: Kocaeli ve Sakarya 1. derece deprem kuşağındadır; ezbere temel kalıbı yerine parsele özel jeoteknik raporla statik proje üretilmelidir.
- 5. Kalem Kalem Metraj Cetveli (BoQ) ve Marka Föyü: Seramikten ısı pompasına, doğrama serisinden elektrik kablolamasına kadar her malzemenin markası ve birimi sözleşme ekinde yer almalıdır.
- 6. Değişiklik (Revizyon) Bütçe Protokolü: İnşaat sürerken işverenin isteyeceği ek imalatların hangi birim fiyat ve yazılı onayla bütçeye ekleneceği baştan kurala bağlanmalıdır.
- 7. Haftalık Görsel ve Teknik Raporlama: Özellikle İstanbul veya yurt dışında yaşayan yatırımcılar için demir donatı, beton dökümü, su yalıtımı ve tesisat basınç testleri kapanmadan önce video/fotoğrafla arşivlenmelidir.
- 8. İç Mimari ve Dış Mekân Entegrasyonu: Kaba yapı, mutfak/sabit mobilya ve kış bahçesi/havuz işlerinin tek uygulama paftasından yürütülmesi ekip çakışmalarını ortadan kaldırır.
3. Kocaeli ve Sakarya’da Lizaz Group Nasıl Çalışır?
Kartepe (Dedeman Bureau) merkezli Lizaz Group; Çevre Mühendisi Abdulbaki Yetiş yönetiminde arsa yatırım fizibilitesi (Lizaz Invest), anahtar teslim inşaat ve tadilat (Lizaz Build), özel üretim mutfak ve sabit mobilya (Lizaz Kitchen) ile kış bahçesi ve yapısal peyzajı (Lizaz Outdoor) tek mühendislik çatısı altında birleştirir.
Kocaeli il genelindeki kapsamımız için Kocaeli Villa İnşaatı ve Anahtar Teslim İnşaat, Sakarya il genelindeki kapsamımız için Sakarya ve Sapanca Anahtar Teslim Villa İnşaatı sayfalarımızı inceleyebilir veya 2026 Maliyet Hesaplama Motoru üzerinden ön bütçenizi oluşturabilirsiniz.
Arsanızın ada/parsel bilgisini veya hedeflediğiniz villa büyüklüğünü paylaşın — 3 iş günü içinde imar + 2026 m² maliyet ön notu hazırlayalım.
İlgili Hizmeti İnceleyin → · Örnek Proje Kapsamları → · WhatsApp’tan Yazın (+90 532 569 39 41) ↗
Sık sorulan sorular
Hızlı yanıtlar
Anahtar teslim inşaatta sabit fiyat mı yoksa maliyet + hizmet bedeli (cost-plus) mi daha güvenlidir?
Uygulama projeleri ve malzeme seçimleri netleşmiş müstakil villa projelerinde 'metraj ve şartnameye bağlı tanımlı bütçe + aşamalı hakediş' modeli yatırımcıyı korur. Kapsam henüz belirsizse önce proje ve keşif dosyası tamamlanmalı, ardından yapım sözleşmesine geçilmelidir.
Farklı firmalardan aldığım inşaat tekliflerini nasıl elma-elma karşılaştırabilirim?
Toplam rakama değil; net kapalı m², teras/veranda m² çarpanı, temel/istinat kapsamı, doğrama ve ısıtma markaları ile ruhsat/iskân harçlarının dahil olup olmadığına bakmalısınız. Sitemizdeki teklif karşılaştırma çizelgesi bu kalemleri yan yana kontrol etmenizi sağlar.
Lizaz Group ile ilk görüşmede ücret alınıyor mu?
Ada/parsel numarası veya mevcut yapı bilgisi üzerinden yapılan ilk kapsam görüşmesi ve yaklaşık 2026 bütçe çerçevesi değerlendirmesi ücretsizdir. Detaylı saha etüdü ve yazılı yatırım fizibilite raporu talepleri ise kapsamına göre ayrıca projelendirilir.
Karar rehberi
Kocaeli ve Sakarya’da anahtar teslim sürecinizi başlatın
Kartepe ve Sapanca’da villa nasıl yaptırılır?
Arsa kontrolü, mimari-mühendislik, ruhsat, bütçe, havuz-peyzaj ve şantiye koordinasyonunu bölge koşullarıyla inceleyin.
Sapanca ve Kartepe villa inşaatıİlk yapım bütçesi nasıl kurulur?
Kapalı alan, yapım seviyesi, eğim ve ekler için açıklamalı model ile 150–300 m² örneklerini inceleyin.
Villa maliyeti hesaplayınİki inşaat teklifi aynı kapsamda mı?
Bedel, hariç işler ve ek maliyetleri karşılaştırma aracında yan yana görün.
İnşaat tekliflerini karşılaştırınResmî kaynaklar
Karar aşamasında güncel belge ve kurum görüşleri esas alınmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya resmî kurum görüşü yerine geçmez. Her taşınmaz ve proje kendi güncel belgeleriyle değerlendirilmelidir.