Villa ve konut yapımı için alınan anahtar teslim inşaat teklifleri; aynı kapalı alan, mimari/statik proje ve teknik şartname üzerinden karşılaştırılır. Taşıyıcı sistem, çatı, cephe, elektrik-mekanik tesisat ve iç tamamlama kapsamını eşitleyin. Teklif bedeline gerekli hariç işleri ve dahil olmayan vergi/harçları bir kez ekleyin; ardından kalite, takvim, ödeme ve teslim koşullarını değerlendirin.
Düşük başlangıç fiyatı nasıl daha yüksek toplam olur?
Aşağıdaki tamamen kurgusal hesap örneğinde iki teklif aynı 200 m² villa, çizimler ve malzeme seviyesi içindir. Tutarlar piyasa fiyatı veya Lizaz teklifi değildir; vergi satırı da örnek tutardır, uygulanacak oranı göstermez.
| Kalem | Teklif A | Teklif B |
|---|---|---|
| Teklifte yazan bedel | 5.800.000 | 6.400.000 |
| Hariç bırakılmış gerekli işler | 1.300.000 | 200.000 |
| Yukarıda dahil olmayan vergi ve harçlar | 400.000 | 400.000 |
| Karşılaştırılan toplam | 7.500.000 | 7.000.000 |
A’nın başlangıç bedeli 600.000 TL daha düşüktür; eksik kapsam ve ekler eklendiğinde toplamı B’den 500.000 TL daha yüksek olur. Metrekareye düşen karşılaştırma tutarı A için 37.500 TL, B için 35.000 TL’dir. Kalite, takvim ve sözleşme riskleri ayrıca incelenir.
Ücretsiz karşılaştırma aracı
İki inşaat teklifini aynı kapsamda karşılaştırın
Tutarları ayırıcı kullanmadan girin: 5800000. Her maliyeti yalnız bir alana yazın. Dahil olduğu doğrulanmış veya uygulanmayan bir ek için 0 girin; tutar bilinmiyorsa alanı boş bırakın. Araç vergi oranı tahmin etmez.
Teklif A: Bedel veya ek maliyet bilgisi eksik.
Teklif B: Bedel veya ek maliyet bilgisi eksik.
Fark hesabı için iki teklifteki tüm tutarları, ortak alanı ve kapsam doğrulamasını tamamlayın. Bilinmeyen maliyetler sıfır kabul edilmez.
Girdiler bu sayfada hesaplanır; sunucuya kaydedilmez ve iletişim formuna aktarılmaz.
Önce karşılaştırılabilir bir kapsam oluşturun
Farklı çizim, metraj ve kalite varsayımlarına göre hazırlanmış iki fiyat gerçekte karşılaştırılamaz. Mimari, statik, mekanik ve elektrik kapsamı ile mahal listesi aynı revizyon numarası altında teklifçilere verilmelidir.
Toplam fiyatın arkasındaki varsayımları açın
Düşük teklif çoğu zaman daha iyi satın alma değil, eksik kapsam veya farklı kalite varsayımıdır.
- Metraj ve birim fiyat dayanakları
- Malzeme marka veya performans sınıfları
- Şantiye genel giderleri ve mobilizasyon
- Ruhsat, harç, abonelik ve kurum giderleri
- Hariç işler ve işveren tarafından sağlanacak kalemler
Süreyi tek tarih değil iş programı olarak okuyun
Başlangıç koşulları, proje onayları, uzun terminli malzemeler, kritik imalatlar ve işveren karar tarihleri programda görünmelidir. Sadece teslim tarihi yazan teklif, gecikmenin nerede oluşacağını göstermez.
Değişiklik yönetimini sözleşmeden önce belirleyin
Proje sırasında kapsam değişebilir. Yeni fiyatın nasıl hesaplanacağı, onay yetkisi, süre etkisi ve kayıt yöntemi belirlenmezse küçük kararlar büyük uyuşmazlıklara dönüşür.
Ödeme planını gerçekleşen ilerlemeye bağlayın
Hakediş, avans, teminat, malzeme sahaya girişleri ve kabul adımları açık olmalıdır. Nakit akışı yüklenicinin işi sürdürebileceği, işverenin de gerçekleşmeyen iş için aşırı risk almayacağı biçimde kurulmalıdır.
Teslimi belge listesiyle tanımlayın
- Test ve devreye alma tutanakları
- As-built uygulama projeleri
- Garanti belgeleri ve bakım talimatları
- Eksik-kusur listesi ve kapanış takvimi
- Resmî kabul ve kullanım belgeleri
Villa ve konut teklifinde hangi ayrıntılar aynı olmalı?
- Alan: arsa büyüklüğü yerine tüm katların toplam kapalı inşaat alanı; bodrum, teras ve ortak alanların ayrı tanımı.
- Taşıyıcı ve temel: zemin raporu, proje revizyonu, temel çözümü, istinat ve özel zemin işleri.
- Yapı kabuğu: çatı, su ve ısı yalıtımı, cephe, doğrama ve camın performans şartları.
- Tesisat: ısıtma-soğutma sistemi, elektrik altyapısı, sıhhi tesisat ve test kapsamı.
- İç tamamlama: mahal listesi, zemin-duvar kaplamaları, mutfak, kapılar ve sabit donanım.
- Dış işler: havuz, peyzaj, çevre duvarı, saha drenajı ve parsel dışı bağlantıların dahil/hariç durumu.
- Ticari kayıt: teklif tarihi, geçerlilik süresi, fiyat uyarlaması ve hangi vergi/harcın bedelin içinde olduğu.
Karşılaştırma sonucundan yüklenici kararına nasıl geçilir?
En iyi teklif, başlangıç fiyatı en düşük olan değil; kapsamı en net, toplam risk maliyeti en görünür ve teslim sorumluluğu en ölçülebilir olan tekliftir. Teknik ve ticari karşılaştırma aynı puanlama tablosunda yapılmalıdır.
Sık sorulan sorular
Hızlı yanıtlar
Anahtar teslim teklifte mutlaka ne yazmalıdır?
Proje ve şartname referansı, dahil-hariç işler, malzeme seviyesi, toplam bedel, ödeme, süre, değişiklik yöntemi, garanti, kabul ve teslim belgeleri açıkça yazmalıdır.
En düşük inşaat teklifi neden riskli olabilir?
Eksik metraj, düşük kalite varsayımı, hariç bırakılmış işler veya gerçekçi olmayan süre içerebilir. Teklif açıklık ve toplam risk maliyetiyle birlikte değerlendirilmelidir.
İnşaatta sonradan çıkan maliyet nasıl azaltılır?
Uygulama projelerini teklif öncesinde olgunlaştırmak, kapsamı yazılı hale getirmek ve değişiklik fiyatlama yöntemini sözleşmede belirlemek maliyet sürprizlerini azaltır.
Villa inşaatında m² fiyatı tek başına yeterli mi?
Hayır. Aynı kapalı alan, zemin/temel çözümü, yapı kabuğu, tesisat ve iç tamamlama seviyesi tanımlanmadan iki m² bedeli karşılaştırılamaz. Havuz, peyzaj, vergi ve diğer hariç kalemler ayrıca kaydedilmelidir.
Bilinmeyen hariç işler karşılaştırmada sıfır mı yazılır?
Hayır. Bu sayfadaki araçta bilinmeyen tutar boş bırakılır ve iki teklif arasındaki fark kesinleştirilmez. Sıfır ancak kalemin bedelde dahil olduğu veya uygulanmadığı doğrulanmışsa girilir.
Karar rehberi
Teklif karşılaştırmasını hızlandır
İlk yapım bütçesi nasıl kurulur?
Kapalı alan, yapım seviyesi, eğim ve ekler için açıklamalı model ile 150–300 m² örneklerini inceleyin.
Villa maliyeti hesaplayınVilla yapımını kim koordine eder?
Kartepe ve Sapanca’da proje, yapım, kalite kontrol ve teslim kapsamını nasıl kurduğumuzu inceleyin.
Anahtar teslim villa inşaatıArsayı satın almadan önce ne incelenir?
Tapu, plan notu, erişim, altyapı ve geliştirme maliyetini 12 maddelik listede kontrol edin.
Arsa alırken 12 kontrolResmî kaynaklar
Karar aşamasında güncel belge ve kurum görüşleri esas alınmalıdır.
- Yüksek Fen Kurulu · 2026 yaklaşık yapı birim maliyetleri ↗
Mesleki hizmet bedeli hesabına yönelik referanstır; proje teklifi değildir.
- Yüksek Fen Kurulu · birim fiyatlar ve analizler ↗
Kalem bazında maliyet araştırması içindir; yayın tarihi, metraj ve şartname birlikte kontrol edilir.
- AFAD · Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ↗
Teknik tasarım referansıdır; uygulama proje müelliflerince değerlendirilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya resmî kurum görüşü yerine geçmez. Her taşınmaz ve proje kendi güncel belgeleriyle değerlendirilmelidir.