Kocaeli ve Sakarya’da bir arsanın imar durumu; önce TKGM Parsel Sorgu ile ada/parsel sınırları doğrulanarak, ardından ilgili ilçe belediyesinin (Kartepe, Başiskele, İzmit, Gebze, Sapanca) Kent Rehberi / e-İmar sistemi üzerinden kontrol edilerek sorgulanır. Ancak satın alma ve proje kararında bağlayıcı olan tek belge, belediyeden alınan resmî İmar Durumu Belgesi’dir (imar çapı).
1. Adım Adım Online İmar Durumu Sorgulama (TKGM ve Belediye e-İmar)
Bir arsanın imar durumunu internet üzerinden 5 dakikada ön kontrolden geçirmek için şu 3 adımı sırasıyla uygulayın:
- 1. Adım — TKGM Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr): İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasını girerek taşınmazın tapu niteliğini (Arsa, Tarla, Bağ), yüzölçümünü ve kadastral pafta geometrisini doğrulayın.
- 2. Adım — İlçe Belediyesi Kent Rehberi / e-İmar: Kartepe Belediyesi, Başiskele Belediyesi, İzmit Belediyesi, Gebze Belediyesi veya Sapanca Belediyesi’nin web sitesindeki 'e-İmar / Kent Rehberi' modülüne ada-parsel numarasını girin.
- 3. Adım — Plan Fonksiyonu ve Oranları Okuma: Açılan bilgi kartında Konut/Ticaret/Sanayi lejantını, Ayrık/Bitişik nizam bilgisini, TAKS/KAKS (Emsal) oranlarını, kat adedini ve ön-yan-arka çekme mesafelerini kontrol edin.
2. Online e-İmar Sorgusu ile Resmî İmar Çapı Arasındaki Kritik Farklar
| Kriter | Online e-İmar / Kent Rehberi | Resmî İmar Durumu Belgesi (İmar Çapı) |
|---|---|---|
| Hukuki Bağlayıcılık | Bilgi amaçlıdır, resmî taahhüt taşımaz | Belediye onaylıdır, ruhsat projelerine esas teşkil eder |
| Yol Terki ve Kesintiler | Genellikle brüt tapu alanını gösterir | Yola/yeşil alana terkleri ve net imar parselini gösterir |
| Kot Alma Noktası | Eğim ve yol kotu detayı yer almaz | Harita/aplikasyon ile birlikte kot referansını tanımlar |
| Havza / Kurum Görüşleri | Her zaman güncel şerhleri yansıtmayabilir | İSU/SASKİ, Karayolları, Orman veya SİT şartlarını belirtir |
Kocaeli ve Sapanca’da pek çok yatırımcı, e-imar ekranında 'Konut Alanı — Emsal 0,30' yazısını görüp arsayı satın almakta; ancak ruhsat başvurusu yaptığında parselin 18. madde imar uygulaması sınırında kaldığını veya kadastral yolunun henüz kamulaştırılmadığını öğrenmektedir.
3. Kocaeli İlçelerinde (Kartepe, Başiskele, İzmit, Gebze) Dikkat Edilecek Özel Notlar
Her ilçenin uygulama imar planı notları (Plan Notları) farklı istisnalar ve kısıtlar içerir:
- Kartepe (Maşukiye, Uzuntarla, Derbent): Eğimli parsellerde bodrum katların emsale dahil edilme koşulları ve çatı arası piyes kuralları plan notlarından tek tek okunmalıdır.
- Başiskele ve Yuvacık: Yuvacık Barajı havza koruma kuşakları ve yamaç parsellerde istinat duvarı yükseklik sınırları kontrol edilmelidir.
- Gebze, Dilovası ve Körfez: OSB içi parsellerde imar durumu belediyeden değil, doğrudan ilgili OSB Bölge Müdürlüğü’nden sorgulanır.
- Sapanca (Kırkpınar, Mahmudiye): SASKİ Sapanca Gölü İçme Suyu Havzası koruma mesafeleri ve kırsal turizm/konut plan notları teyit edilmelidir.
Ada/parsel numaranızı gönderin — 3 iş günü içinde imar çapı, çekme mesafesi ve 2026 tahmini geliştirme maliyeti ön notu hazırlayalım.
İlgili Hizmeti İnceleyin → · Örnek Proje Kapsamları → · WhatsApp’tan Yazın (+90 532 569 39 41) ↗
Sık sorulan sorular
Hızlı yanıtlar
Arsa sahibi olmadan belediyeden imar durumu sorgulayabilir miyim?
Belediyelerin online e-İmar / Kent Rehberi sistemlerinden ada ve parsel numarasıyla herkes açık sorgulama yapabilir. Ancak ıslak imzalı/barkodlu resmî İmar Durumu Belgesi başvurusu için tapu maliki olmak veya malikten vekâlet/yetki almak gerekir.
TKGM’de 'Tarla' yazan bir parsel e-İmar’da 'Konut Alanı' görünebilir mi?
Evet. Bölgeye imar planı gelmiş ancak parsel henüz 'cins değişikliği' veya '18. madde imar uygulaması (ifraz/terk)' görmemişse tapuda hâlâ 'Tarla' yazar. Bu durumda ruhsat alabilmek için önce imar uygulamasının ve terklerin tamamlanması gerekir.
Lizaz ada/parsel üzerinden imar ve maliyet kontrolü yapıyor mu?
Evet. İlgilendiğiniz arsanın ada/parsel numarasını bizimle paylaştığınızda 3–5 iş günü içinde imar plan notlarını, terk riskini, net inşaat alanını ve 2026 yapım bütçesini tek bir fizibilite notunda hazırlıyoruz.
Karar rehberi
Şuradan da başlatabilirsiniz
Kartepe ve Sapanca’da arsa nasıl değerlendirilir?
Tapu-imar, yol ve altyapı, zemin, yapılaşma senaryosu ve geliştirme bütçesini bölgeye özel fizibilite kapsamında görün.
Kartepe ve Sapanca arsa fizibilitesiİmar durumu belgesi nasıl okunur?
TAKS, emsal, yükseklik ve çekme mesafelerini örnek hesapla okuyun; plan notlarında neye bakacağınızı görün.
İmar durumu belgesi rehberiTarla alırken hangi sınırlar geçerlidir?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğünü, hisse yasağını ve izinsiz yapı riskini satın almadan önce kontrol edin.
Tarım arazisi alım rehberiResmî kaynaklar
Karar aşamasında güncel belge ve kurum görüşleri esas alınmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya resmî kurum görüşü yerine geçmez. Her taşınmaz ve proje kendi güncel belgeleriyle değerlendirilmelidir.