Arsa fizibilite raporu; bir parselin tapu takyidatlarını, 1/1000 uygulama imar planı notlarını, çekme mesafeleriyle oluşan gerçek taban oturumunu, topoğrafik eğim/istinat maliyetini, altyapı mesafesini ve 2026 toplam inşaat bütçesini satın alma kararından önce 9 adımda sayısal olarak doğrulayan mühendislik dosyasıdır.
1. Arsa Fizibilite Raporu Nedir ve Neden Satın Alma Öncesinde Yapılmalıdır?
Türkiye’de arsa alımlarında en büyük mali kayıp, yalnızca ilan açıklamasına veya komşu parseldeki yapıya bakarak karar vermekten kaynaklanır. Yan yana duran iki parselden biri hemen yapı ruhsatı alabilirken; diğeri kadastral yol terki, İmar Kanunu 18. madde uygulaması veya içme suyu havzası koruma kuşağı nedeniyle yıllarca bekleyebilir.
Teknik ve ticari bir arsa fizibilite raporu, 'Bu parselde yasal olarak kaç m² yapı yapılabilir ve anahtar teslim toplam yatırım bütçesi ne tutar?' sorusunu tapu devrinden önce yanıtlar.
2. 9 Adımda Arsa Fizibilite Raporu Hazırlama Çerçevesi
| Adım | Kontrol Başlığı | İncelenen Resmi Kaynak / Saha Verisi | Teslim Çıktısı |
|---|---|---|---|
| 01 | Tapu & Takyidat Kontrolü | WebTapu / TKGM kaydı, şerh, ipotek, irtifak, hisse yapısı | Mülkiyet Risk Özeti |
| 02 | İmar Durumu & Plan Notu | Belediye 1/1000 uygulama imar çapı ve meclis plan notları | Yasal Fonksiyon & Kısıt Notu |
| 03 | Terk ve Parselasyon (15/16/18. Madde) | Kadastro paftası, DOP kesintisi, yola/yeşil alana terk | Yapılaşmaya Esas Net Alan (m²) |
| 04 | TAKS / KAKS ve Çekme Hesabı | Ön, yan, arka bahçe mesafeleri ve kat adedi (hmax) | Maksimum Taban ve Toplam İnşaat Alanı |
| 05 | Topoğrafya ve Kot Okuması | Saha eğim yüzdesi, yoldan kot alma ve açığa çıkan bodrum | Hafriyat ve İstinat Duvarı Metrajı |
| 06 | Zemin ve Deprem Riski | Bölgesel jeolojik etüt, alüvyon/yamaç zemin sınıfı (ZA–ZE) | Temel Sistemi ve İyileştirme Öngörüsü |
| 07 | Yol ve Altyapı Erişimi | Fiilî yol genişliği, elektrik (SEDAŞ), su/kanalizasyon (İSU/SASKİ) | Şebeke Bağlantı Maliyet Kalemi |
| 08 | 2026 Geliştirme Bütçesi | Arsa + Ruhsat/Harç + Altyapı/İstinat + Anahtar Teslim İnşaat | Toplam Yatırım Bütçe Tablosu (TL) |
| 09 | Alternatif Kullanım & Çıkış | Müstakil villa, ikiz konut, kırsal turizm veya satış/kira | Karşılaştırmalı Yatırım Karar Notu |
Yukarıdaki 9 adım tamamlandığında yatırımcı yalnızca arsanın satış fiyatını değil, o arsada hedeflediği yapıyı bitirmek için cebinden çıkacak gerçek toplam bütçeyi görür.
3. Örnek Hesap: 1.000 m² Eğimli Kartepe Parselinde Görünmeyen Maliyetler
Örneğin Kartepe Maşukiye’de TAKS 0,15 / KAKS 0,30 imarlı 1.000 m² bir parselde kâğıt üzerinde 150 m² taban, toplam 300 m² inşaat hakkı görünür. Ancak parselin yola 80 m² terki varsa hesap 920 m² net alan üzerinden (276 m²) yapılır.
Ayrıca parselde %22 eğim bulunuyorsa, 90 metre çevre istinat perdesi ve kademeli kazı-drenaj imalatı 2026 birim fiyatlarıyla inşaat bütçesine 1.250.000 – 1.900.000 TL arasında ek maliyet getirir. Fizibilite raporu bu farkı pazarlık aşamasında ortaya koyar.
- Gerçek bir parsel için hazırladığımız tam raporu Örnek Kırsal Arsa ve Bungalov Fizibilite Raporu sayfasında inceleyebilirsiniz.
- Kendi parseliniz için Arsa Yatırım Fizibilitesi ve İmar Analizi hizmetimizden yararlanabilirsiniz.
Ada/parsel numaranızı gönderin — 3 iş günü içinde imar çapı, çekme mesafesi ve 2026 tahmini geliştirme maliyeti ön notu hazırlayalım.
İlgili Hizmeti İnceleyin → · Örnek Proje Kapsamları → · WhatsApp’tan Yazın (+90 532 569 39 41) ↗
Sık sorulan sorular
Hızlı yanıtlar
Arsa fizibilite raporu kaç günde hazırlanır?
Ada/parsel bilgisi ve varsa mevcut imar durumu paylaşıldıktan sonra masaüstü imar/tapu taraması ve yerinde saha/kot incelemesiyle birlikte 3 ila 5 iş günü içinde yazılı rapor olarak teslim edilir.
Fizibilite raporu SPK değerleme raporu yerine geçer mi?
Hayır. SPK lisanslı değerleme raporu taşınmazın güncel piyasa rayicini belirler; Lizaz arsa fizibilite raporu ise parselde ne inşa edilebileceğini, mühendislik risklerini ve 2026 toplam yapım bütçesini hesaplar.
Henüz satın almadığım bir arsa için fizibilite yaptırabilir miyim?
Evet, en doğru zaman kapora veya tapu devri öncesidir. Satıcıdan ada/parsel bilgisini alarak 3 iş günü içinde yapılaşma ve maliyet risklerini netleştirebilirsiniz.
Karar rehberi
Şuradan da başlatabilirsiniz
Kartepe ve Sapanca’da arsa nasıl değerlendirilir?
Tapu-imar, yol ve altyapı, zemin, yapılaşma senaryosu ve geliştirme bütçesini bölgeye özel fizibilite kapsamında görün.
Kartepe ve Sapanca arsa fizibilitesiİmar durumu belgesi nasıl okunur?
TAKS, emsal, yükseklik ve çekme mesafelerini örnek hesapla okuyun; plan notlarında neye bakacağınızı görün.
İmar durumu belgesi rehberiTarla alırken hangi sınırlar geçerlidir?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğünü, hisse yasağını ve izinsiz yapı riskini satın almadan önce kontrol edin.
Tarım arazisi alım rehberiResmî kaynaklar
Karar aşamasında güncel belge ve kurum görüşleri esas alınmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya resmî kurum görüşü yerine geçmez. Her taşınmaz ve proje kendi güncel belgeleriyle değerlendirilmelidir.