Arsa seçerken satın alma bedeline, aynı hedef kullanım için gereken saha hazırlığı ve bağlantı işlerini ekleyin. Aşağıdaki örnekte 450.000 TL daha düşük fiyatlı parsel, tanımlanan hazırlık kapsamı eklendiğinde 120.000 TL daha yüksek ara toplama ulaşıyor. İzin veya altyapı belirsizliği varsa fiyat tablosu tek başına satın alma kararı verdirmez.
Lizaz için hazırlanmış varsayımsal karşılaştırmadır. Rakamlar gerçek ilan, gerçekleşmiş satış, yerel piyasa fiyatı veya teklif değildir. İki parselin aynı hedef kullanıma uygun olduğu yalnız hesap varsayımıdır; yapılaşma hakkı beyan edilmez.
1. Karşılaştırmanın başlangıç çizgisini belirleyin
A ve B parsellerinde aynı yapı, aynı ulaşım ihtiyacı ve aynı bağlantı kapsamını hedeflediğimizi varsayıyoruz. Arazilerden birinin farklı kullanım izni, daha düşük kapasitesi veya çözülemeyen erişim sorunu varsa önce bu fark çözülür. Metrekare fiyatı, kullanım bakımından farklı iki arsayı eşdeğer yapmaz.
Saha hazırlığı satırı burada yalnız kazı-dolgu, geçici erişim ve drenaj için ayrılan varsayımsal bedeldir. Temel ve yapı imalatı ayrı tutulur; aynı kazı işini hem arsa hazırlığına hem temel teklifine yazmak çift sayım yaratır.
2. Ucuz görünen parselin ara toplamını hesaplayın
| Kalem | Parsel A | Parsel B |
|---|---|---|
| Satın alma varsayımı | 3.200.000 | 3.650.000 |
| Ölçüm ve zemin incelemesi | 120.000 | 110.000 |
| Saha hazırlığı | 700.000 | 260.000 |
| Altyapı bağlantı işleri | 280.000 | 160.000 |
| Tanımlanan kapsamın ara toplamı | 4.300.000 | 4.180.000 |
A için 3.200.000 + 120.000 + 700.000 + 280.000 = 4.300.000 TL. B için aynı işlem 4.180.000 TL verir. A'nın satın alma avantajı 450.000 TL iken hazırlık farkı 570.000 TL'dir. Böylece belirtilen kapsamda B'nin ara toplamı 120.000 TL daha düşük olur.
Tapu işlem giderleri, vergi/harçlar, tasarım ve ruhsat, bina yapımı, finansman ve diğer kapsam dışı işler bu toplamda yoktur. Tablodaki tutarlar aynı vergi esasında varsayılmıştır; eksik kalemler sıfır maliyet kabul edilmez. Bu tablo tamamlanmış yatırım bütçesi değildir.
3. Belirsizliği ayrıca görünür kılın
İkinci bir varsayımda A'ya 250.000 TL, B'ye 100.000 TL ek saha işi geldiğini düşünün. Ara toplamlar 4.550.000 ve 4.280.000 TL; fark 270.000 TL olur. Bu, olasılık tahmini veya piyasa öngörüsü değil, iki seçeneğin aynı tür belirsizliğe nasıl tepki verdiğini gösteren duyarlılık kontrolüdür.
Altyapı bağlantısının yapılabilirliği bilinmiyorsa tabloya tahmini düşük bedel eklemek sorunu çözmez. Önce bağlantı noktası, kapasite ve işin kim tarafından yapılacağı doğrulanır; ardından fiyat ve süre alınır.
4. Karar dosyasına dört kanıt ekleyin
Karar notunu şu biçimde tamamlayın: ‘B, tanımlanan hazırlık kapsamı bakımından 120.000 TL daha düşük; kullanım ve bağlantı belgeleri bekleniyor. Bu belgeler gelmeden satın alma onayı verilmedi.’ Böylece maliyet gözlemiyle tamamlanmamış izin incelemesi birbirine karışmaz.
- Kimlik: ada-parsel, güncel tapu bilgisi ve sahada sınır teyidi.
- Kullanım: ilgili idareden hedef kullanıma ilişkin güncel plan ve koşullar.
- Kapsam: tarihli saha incelemesi, metraj ve hangi işin hangi teklifte olduğu.
- Belirsizlik: eksik bilgi, sağlayacak kişi/kurum, cevap tarihi ve karara etkisi.
Sık sorulan sorular
Hızlı yanıtlar
Arsa metrekare fiyatı neden yeterli değil?
Saha hazırlığı, erişim ve bağlantı maliyetleri parseller arasında farklı olabilir. Aynı kullanılabilirlik ve aynı kapsam doğrulanmadan tek birim fiyat anlamlı bir karşılaştırma vermez.
Bu örnekte B parseli satın alınmalı mı?
Tablo böyle bir sonuç vermez. Yalnız belirtilen kapsamın ara toplamını karşılaştırır; tapu, plan, bağlantı, zaman ve eksik maliyetler ayrıca doğrulanmalıdır.
Bilinmeyen bir maliyeti tabloda nasıl göstermeliyim?
‘Teyit bekleniyor’ yazın, sorumluyu ve tarihi belirtin. Belgeye dayalı bir aralık oluşursa alt ve üst senaryoyu ayrı hesaplayın; bilinmeyeni sıfırla kapatmayın.
Karar rehberi
Şuradan da başlatabilirsiniz
Arsayı satın almadan önce ne incelenir?
Tapu, plan notu, erişim, altyapı ve geliştirme maliyetini 12 maddelik listede kontrol edin.
Arsa alırken 12 kontrolParsel için fizibilite nasıl başlar?
Belge ve saha incelemesinden kullanım senaryosu ile karar notuna uzanan hizmet kapsamını görün.
Arsa fizibilitesi hizmetiBir fizibilite çıktısı nasıl görünür?
Taşınmaz kimliği ve fiyatları gizlenmiş gerçek kırsal arsa çalışmasının özetini ve 12 sayfalık raporu inceleyin.
Örnek fizibilite raporuKaynak ve yöntem notları
Karar aşamasında güncel belge ve kurum görüşleri esas alınmalıdır.
- TKGM · Parsel Sorgulama ↗
Parselin konumu ve temel bilgileri için başlangıç kaynağıdır. Bu rehberdeki hesap ve varsayımsal fiyatlar TKGM verisi değildir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya resmî kurum görüşü yerine geçmez. Her taşınmaz ve proje kendi güncel belgeleriyle değerlendirilmelidir.