OSB’de Sanayi Arsası Tahsisi: Süreç, Şartlar ve Tapu Kısıtları

1. Tahsis, satın almadan nasıl ayrılır?

Tahsiste karşı taraf bir satıcı değil, OSB tüzel kişiliğidir. Parsel, beyan edilen yatırım için verilir ve yatırımın gerçekleşmesine bağlı yükümlülükler taşır.

Bu nedenle fiyat karşılaştırması tek başına karar verdirmez. Tahsis sözleşmesindeki süreler, devir kısıtları ve altyapı yükümlülükleri yatırımın toplam maliyetini ve çıkış seçeneklerini belirler.

2. Başvurudan önce sektör ve parsel uyumu

Her OSB her faaliyeti kabul etmez; karma ve ihtisas bölgelerinin sektör koşulları farklıdır. Başvurudan önce faaliyetin bölgeye uygunluğu ve parselin üretim programını taşıyıp taşımadığı yazılı verilerle sınanmalıdır.

• Faaliyet konusunun bölgenin sektör koşullarına uygunluğu
• Kapalı alan, açık saha, TIR manevrası ve genişleme için parsel büyüklüğü
• Elektrik, doğal gaz, su ve atıksu arıtma kapasitesi ile bağlantı koşulları
• Faaliyete göre gereken çevre izinleri ve yangın gereklilikleri
• Liman, otoyol ve tedarikçilere erişim

Kocaeli’de OSB seçenekleri

Kocaeli Valiliği’nin yayımladığı bilgiye göre il sınırları içinde 14 organize sanayi bölgesi ve 37 liman faaliyet gösterir. Gebze, Dilovası, Çayırova ve İzmit aksındaki bölgelerin sektör koşulları, doluluk durumu ve parsel büyüklükleri birbirinden farklıdır.

Boş parsel, bedel ve sektör uygunluğu bilgisi zaman içinde değişir. Karşılaştırma yaparken her OSB müdürlüğünden aynı tarihte yazılı bilgi alınması ve lojistik erişimin sahada ölçülmesi gerekir.

3. Bedel ve ödeme planı OSB’ye göre değişir

Metrekare bedeli, peşinat ve taksit koşulları için tek bir ülke geneli tarife yoktur. Güncel bedel ve ödeme planı, ilgilendiğiniz OSB’nin müdürlüğünden yazılı olarak alınmalıdır.

Bütçeye yalnızca arsa bedelini yazmak eksik kalır. Altyapı katılım payı, bağlantı bedelleri, ortak gider aidatı ve varsa arıtma katılım payı ayrı kalemler olarak sorulmalıdır.

4. Ruhsat ve izinlerde yetki OSB’dedir

4562 sayılı Kanun’a göre OSB içinde arazi kullanımı, yapı ve tesislerin projelendirilmesi, inşası ve kullanımıyla ilgili ruhsat ve izinler ile işyeri açma ve çalışma ruhsatları OSB tarafından verilir ve denetlenir.

Mimari, statik, mekanik, elektrik ve yangın projeleri bu nedenle OSB’nin imar planı, plan notları ve proje onay düzenine göre hazırlanır. Belediye sınırındaki bir sanayi parselinden farklı bir onay yolu izlenir.

5. Devir yasağı, geri alım hakkı ve süreler

Kanun, tahsis edilen arsanın borcu tamamen ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamayacağını, devredilemeyeceğini ve temlik edilemeyeceğini düzenler; bu husus tapuya şerh edilir. Tapunun, tesisi üretime geçmemiş katılımcılara geri alım hakkı şerhiyle verilmesi de Kanun’da yer alır.

Yapı ruhsatı alma ve üretime geçme süreleri, yürürlükteki uygulama yönetmeliğinde ve tahsis sözleşmesinde yazar. Sürelere uyulmaması tahsisin iptaline kadar gidebilir; güncel süreler ve mücbir sebep hükümleri sözleşme imzalanmadan önce okunmalıdır.

6. OSB içi ve OSB dışı sanayi parseli

• OSB içinde altyapı ve onay mercii tek elde toplanır; OSB dışında belediye ve ayrı kurum bağlantıları tek tek yürütülür.
• OSB içinde devir ve kullanım kısıtları tapuya şerh edilir; OSB dışında tasarruf daha serbesttir, ancak plan ve altyapı riski yatırımcıdadır.
• OSB içinde sektör koşulu ve yatırım süresi vardır; OSB dışında faaliyet uygunluğu imar planı ve çevre mevzuatıyla ayrıca doğrulanır.
• Her iki durumda zemin, enerji kapasitesi ve lojistik erişim sahada ölçülerek karşılaştırılmalıdır.

7. Mevcut tesis veya parsel devralırken

OSB’de ikinci el bir tesis ya da parsel devralınacaksa tapudaki şerhler, OSB’ye olan borç durumu, mevcut yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile işyeri açma ve çalışma ruhsatının yeni faaliyete uygunluğu birlikte incelenir. Devir için OSB’nin yazılı görüşü alınmadan ödeme yapılmamalıdır.