Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı: Malik İçin Yeniden Yapım Rehberi

1. Riskli yapı ne demektir?

6306 sayılı Kanun riskli yapıyı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlar.

Binanın yaşı, dış görünüşü veya komşu binaların durumu tek başına bu sonucu vermez. Karar, taşıyıcı sistemin ve malzemenin incelenmesine dayanan teknik bir rapordur.

2. Tespit nasıl yaptırılır?

Kanun’a göre riskli yapı tespiti, masrafı kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır; sonuç Başkanlığa veya ilgili idareye bildirilir.

İdare tespiti kendiliğinden de yapabilir veya maliklere süre vererek isteyebilir. Tespit için kuruluş seçerken lisansın güncel olduğu ve raporun hangi verilere dayanacağı baştan sorulmalıdır.

3. İtiraz hakkı ve tapu kaydı

Malikler veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespitine on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık ve Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Riskli yapılar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Bu kayıt, taşınmazı satın almayı düşünen kişinin tapu incelemesinde görmesi gereken bilgilerden biridir.

4. Karar nasıl alınır?

Kanun; parsellerin birleştirilmesi, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yollarla yeniden değerlendirme kararlarının, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınmasını düzenler. Bütün maliklerin oybirliği aranmaz.

Karara katılmayanların arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu aşama hukuki sonuç doğurduğu için sözleşme ve toplantı tutanakları bir hukukçuyla birlikte hazırlanmalıdır.

5. Yıkım ve tahliye

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Yapı bu sürede malik tarafından yıktırılmazsa, idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine ve kiracılarına geçici konut tahsisi veya kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Tutar, süre ve başvuru koşulları güncel düzenlemelere bağlıdır; başvurudan önce ilgili idareden doğrulanmalıdır.

6. Yeniden yapım tekliflerini karşılaştırırken

Karar çoğunluğu sağlandıktan sonra asıl risk, teklifin kapsamındadır. İki yüklenici teklifi ancak aynı proje, aynı teknik şartname ve aynı hariç işler listesi üzerinden karşılaştırılabilir.

• Zemin etüdü ve yürürlükteki deprem yönetmeliğine göre hazırlanmış statik proje
• Yeni imar durumuna göre yapılabilecek toplam alan ve bağımsız bölüm dağılımı
• Malzeme ve tesisat şartnamesi, ortak alanlar ve otopark çözümü
• Ruhsat, yıkım, yapım ve teslim için ayrı ayrı yazılmış süreler
• Gecikme, teminat ve hakediş koşulları ile hariç tutulan işler